Los proyectos inmobiliarios relacionados con promoción (obra nueva) y house flipping (transformación de activos), requieren de un equilibrio entre diferentes variables para alcanzar el éxito:
- Análisis financiero.
- Habilidad comercial.
- Calidad de producto.
Podemos diferenciar entre diversos tipos de proyectos de real estate, pero si nos centramos en el capital necesario para llevarlos a cabo, los que han encontrado en el crowdfunding la clave para ser viables son los proyectos inmobiliarios que se quedan fuera del radar de los bancos, tanto porque su necesidad de financiación no es tan atractiva para el sistema tradicional, al ser menor, como por los requerimientos exigidos para su tramitación.
Asimismo, los proyectos más pequeños que pueden ser autofinanciados o encontrar fuentes de financiación privadas fácilmente tanto por el promotor como por inversores privados que no requieren del crowdfunding por tratarse de un número reducido.
Fases de un proyecto inmobiliario:
- Estudio de viabilidad: Es la base sólida sobre la que se edificará todo el plan. Esta fase es en la que se diseña el proyecto de la manera más rentable y efectiva posible. Implica un riguroso análisis de:
- La viabilidad técnica evalúa la capacidad constructiva del proyecto en base a su diseño.
- La viabilidad urbanística se centra en el cumplimiento de las regulaciones y normativas locales y estatales.
- La viabilidad financiera determina si el proyecto será rentable al finalizarse.
Aunque el diseño pueda ser impresionante, si no es viable, simplemente no podrá materializarse.
- Adquisición de suelo o activo: Esta etapa requiere una cuidadosa negociación y un buen análisis para asegurar que el terreno o inmueble sea adecuado para el proyecto previsto.
- Obra nueva: en los proyectos de promoción, la adquisición del suelo es uno de los activos más importantes. El lugar, su tamaño, su potencial de desarrollo y su precio son factores esenciales en esta fase.
- House flipping o transformación de activos: la compra de un activo para transformarlo es crucial para determinar su éxito, ya que el precio de compra tendrá una influencia directa en la rentabilidad obtenida al final del proceso.
- Realización de proyecto arquitectónico y licencias: Este es el punto en el que las ideas se traducen en planos y especificaciones detalladas que son la base de la posterior ejecución para materializar el proyecto. También implica la planificación urbana y la obtención de los permisos necesarios para la construcción.
- Ejecución de la obra: En esta fase se involucra un constructor, que será el encargado de transformar los planos y las especificaciones del proyecto en una estructura física y tangible. Este proceso puede conllevar imprevistos que no se contemplan inicialmente, de ahí la importancia de una buena planificación y seguimiento de control de esta con una gestión rigurosa y eficiente. El objetivo suele centrarse en cumplir las especificaciones y los plazos.
- Entrega del inmueble finalizado: Se trata del punto culminante del proyecto, en el que se entregan las llaves a los nuevos propietarios y da comienzo la vida útil del inmueble.
Entre la segunda y tercera fase es cuando los promotores de los proyectos comienzan su búsqueda de financiación, cuando entran en la maquinaria del crowdfunding. En Fellow Funders les ayudamos a estructurar la operación para optimizarla, la valoramos para determinar el valor de los KPI que hemos establecido como mínimos de rentabilidad y riesgo para aprobar la salida de una ronda de equity crowdfunding en nuestra plataforma. Siempre nos basamos en un escenario conservador para ello.
Lo más frecuente es que la ronda se lleve a cabo en el intervalo en el que el promotor da la opción de compra por el suelo o activo y el último pago del mismo. Puesto que la financiación tradicional ya no ofrece soluciones en esta fase de las operaciones inmobiliarias y el promotor no dispone de liquidez suficiente para el desarrollo de todo el proyecto.
Desde el cierre de la ronda de finalización y su formalización, en Fellow Funders ofrecemos información actualizada del proyecto a los inversores del mismo, de forma que conozcan los avances que se producen. Esta comunicación culmina con la disolución de la sociedad creada para formalizar la inversión, cuando se devuelve el capital invertido junto con el beneficio obtenido.
Otras actividades principales que están presentes en los proyectos inmobiliarios:
Estas fases en las que se dividen los proyectos inmobiliarios pueden convivir con dos actividades cruciales que son:
- La comercialización del inmueble final que suele comenzar incluso antes de que se comience la obra y termina cuando se ha vendido la última unidad.
- La solicitud de un préstamo promotor, una fuente crucial de financiamiento que permite a los promotores cubrir los gastos de construcción antes de que las ventas comiencen a generar ingresos
Podemos afirmar que la promoción inmobiliaria es un proceso multidisciplinar que requiere una cuidadosa planificación y gestión, valorar cada proyecto con el fin de determinar si es lo que necesitas en tu cartera de inversión es fundamental. Siendo conscientes de que hay variables externas que influyen en la obra y la comercialización del proyecto, lo que se puede traducir en retrasos en los plazos estimados inicialmente.
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En Fellow Funders, plataforma de equity crowdfunding autorizada por CNMV, seleccionamos grandes oportunidades de inversión en proyectos inmobiliarios, gracias a la experiencia de nuestros analistas que se encargan de hacer una valoración rigurosa y detallada de cada proyecto con el fin de que puedas invertir en las oportunidades más interesantes, con las que definir una cartera diversificada y que se adapta a tus objetivos, a través de inversiones desde 500 €.
Pablo Barriopedro
Head of Real Estate